Vedtekter


VEDTEKTER FOR ELLINGSRUD BOLIGSAMEIE
(org.nr.: 971 284 935)

1. Eierseksjonssameiet

Sameiets navn er «Ellingsrud Boligsameie». Sameiet består av 292 seksjoner av eiendommen gnr. 109 bnr. 37 i Oslo kommune i henhold til oppdelingsbegjæring datert 15. september 1981, tinglyst 17. september 1981. Seksjonene er opprettet til boligformål.

2. Sameiebrøk

Innehaveren av den enkelte seksjon overtar sin seksjon i henhold til sameierbrøken.

3. Seksjonseiernes bruksrett

Den enkelte seksjonseier har full råderett over sin seksjon, herunder rett til salg og pantsettelse. Salg og utleie skal meddeles styret til registrering umiddelbart. For saksbehandlingen betales et gebyr som fastsettes av styret.

Den enkelte seksjonseier har videre rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til. Styret bestemmer hvordan fellesarealene skal brukes.

Bruken av seksjonen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere.

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

4. Eierskifte

Seksjonene er fritt omsettelige, men ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet. Erverv av seksjon og leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Juridisk person kan ikke godkjennes som erverver eller leietaker av seksjon i sameiet. Innehaver av den enkelte seksjon er selv ansvarlig for at ubetalt andel driftsutgifter til sameiet, eventuelt andre utgifter som sameiet har bestemt, blir betalt og hefter også for tidligere seksjonseiers forpliktelser.

5. Vedlikehold av bruksenheter og fellesareal

5.1 Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

Det påligger den enkelte seksjonseier å besørge og bekoste et forsvarlig innvendig vedlikehold av bruksenheten slik at det ikke oppstår skade på fellesarealene eller andre bruksenheter, eller ulempe for andre seksjonseiere. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

 Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som inventar, utstyr (som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker), apparater (for eksempel brannslukningsapparat), skap, benker, innvendige dører med karmer, listverk, skillevegger, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk, vegg-, gulv- og himlingsplater, rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring; og vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. 

Vedlikeholdsplikten omfatter også innvendige flater (gulv og vegger) på balkonger og terrasser.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.


Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

5.2 Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer mv.

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med ovennevnte, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. eierseksjonsloven § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

6. Årsmøtet

Sameiets øverste myndighet er årsmøtet.

Sameiet har ett ordinært årsmøte og ett halvårsmøte pr år. Årsmøtet holdes innen utgangen av mars måned og halvårsmøtet innen utgangen av november. Varsel om tidspunkt for årsmøtet og siste frist for å innlevere saker som ønskes behandles skal sendes ut minst 1 måned i forveien.

Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med minst 8 – åtte – og høyst 20 – tjue – dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen til årsmøtet skal også følge styrets årsberetning med revidert regnskap. 

For at forslag som nevnt i pkt. 10.2 skal kunne behandles på møtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen.

7. Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært årsmøte holdes når styret eller kontrollkomiteen finner det nødvendig eller når minst 1/10 del av seksjonseierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Bare saker som er beskrevet i innkallingen til ekstraordinært årsmøte, kan behandles.

Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært årsmøte med minst 3 – tre – dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Punkt 6 gjelder tilsvarende.

8. Stemmerett

I årsmøtet har seksjonseierne stemmerett med 1 stemme for hver seksjon de eier. Foruten seksjonseieren, har ett husstandsmedlem møte- og talerett.

Seksjonseierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde på førstkommende årsmøte med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake.

9. Hvilke saker årsmøtet skal og kan behandle

På årsmøtet skal behandles:

Årsberetning fra styret.

Godkjenning av årsregnskap.

Valg av styre med vararepresentant.

Valg av revisor.

Valg av kontrollkomité.

Valg av valgkomité.

Andre saker som er nevnt i innkallingen.

På halvårsmøtet behandles:

Budsjett for kommende år.

Styrehonorar for kommende styreperiode fastsettes i eget budsjettvedtak. Forslag til styrehonorar legges frem i sameiermøtet som en del av budsjettforslaget. Vedtatt styrehonorar får først virkning for den styreperioden som starter etter sameiets årsmøte neste vår.

 10. Møteledelse og flertallskrav

10.1 Ledelse av årsmøtet

Årsmøtet ledes av styrets leder. Hvis styrets leder ikke er tilstede, ledes årsmøtet av styrets nestleder. I begges fravær, velges møteleder blant de tilstedeværende seksjonseiere.

Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles, og alle vedtak som treffes på årsmøtet. Protokollen underskrives av to valgte seksjonseiere, samt møteleder. Protokollen sendes ut umiddelbart etter årsmøtet, til samtlige seksjonseiere. Protokollen skal alltid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

10.2 Flertallskrav ved ulike beslutninger på årsmøtet

Alle beslutninger treffes med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet er lederens stemme avgjørende. 

Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:

Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må ansees som vesentlige.

Endring av vedtektene.

Salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet, eller fører til nevneverdig ulempe for den enkelte seksjonseier.

Øvrige tilfeller som er nevnt i § 49 i eierseksjonsloven.

Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om

a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen

b) oppløsning av sameiet

c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter

d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.

11. Inhabilitet

Ingen kan som seksjonseier eller fullmektig delta i noen avstemming på årsmøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemming overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar, dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

12. Styret

Til å forestå vedlikehold og drift av eiendommen og forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet, velger seksjonseierne på årsmøtet et styre. Styret velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Bare myndige, fysiske personer kan velges. Styret skal bestå av: Leder, nestleder, 1-3 styremedlem. 2 varamedlemmer velges separat. Disse tiltrer styret ved eventuelle frafall. 

Styrets leder velges særskilt av årsmøtet. Styret velges for 2 – to – år av gangen. Styret velger selv nestleder ved konstitueringen rett etter valget. For å sikre kontinuitet skal minst 1 og ikke mer enn 2 styremedlemmer og 1 varamedlem være på valg hvert år.

Styrets tjenestetid opphører ved avslutningen av årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Maksimal sammenhengende tjenestetid for et styremedlem er 6 år. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Styremøtet ledes av styrets leder, i dennes fravær av nestleder.

13. Styremøter, styrets oppgaver og styrets beslutningsmyndighet

Styret ansetter, sier opp og avskjediger forretningsfører og andre funksjonærer, gir instruks for disse, fastsetter lønn og fører tilsyn med at disse oppfyller sine forpliktelser.

Vedtak treffes med alminnelig flertall. I fellesanliggende representerer styret seksjonseierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett medlem i fellesskap.

Styremøte avholdes når det finnes nødvendig, dog minst to ganger i året.

Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene av styret er tilstede.

14. Styremedlemmers inhabilitet

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noe spørsmål som vedkommende har fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

15. Regnskap, kontrollkomité og valgkomité

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor, valgt på årsmøtet.

Årsmøtet velger en kontrollkomité, bestående av 3 seksjonseiere. Kontrollkomitéens arbeid fremgår av egen instruks.

Årsmøtet velger en valgkomité, bestående av 3 seksjonseiere etter innstilling fra valgkomitéen. Valgkomitéens arbeidsområde og mandat fremgår av egen instruks.

16. Regler for godt bomiljø

Beboerne plikter å følge de regler for godt bomiljø som til enhver tid er fastsatt av styret, og er innforstått med at brudd på disse ansees som brudd på seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet.

Styret sørger for at samtlige seksjonseiere/leietakere får utlevert sameiets vedtekter og regler for godt bomiljø.

17. Fordeling av felleskostnader

Med felleskostnader forstås alle kostnader til drift og vedlikehold av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Sameiets felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter leilighetens brutto gulvareal. Dersom særlige grunner taler for det kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. 

Styret fastsetter et à konto beløp som innbetales forskuddsvis hvert kvartal av den enkelte seksjonseier. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

Unnlatelse av å betale de utlignede andeler av sameiets forpliktelser etter påkrav ansees som vesentlig mislighold.

18. Eierseksjonsloven

Forøvrig kommer lov av 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner til anvendelse. Ved motstrid mellom bestemmelser i vedtektene og fravikelige bestemmelser i eierseksjonsloven, går vedtektsbestemmelsene foran.

* * *

Vedtektene ble først vedtatt på konstituerende sameiermøte 27. september 1983. Endringer vedtatt på sameiermøter 7. april 1986, 22. mars 1990, 14. april 1994, 26. mars 1998, 23. mars 1999, 27. mars 2001, 13. november 2001, 21. mars 2002, 7. april 2003, 14. mars 2005, 21. november 2005, 17. november 2008, 17.november 2014 og 27. mars 2017, årsmøte den 12. mars 2019 og årsmøte/halvårsmøte 27. oktober 2020.